| | Аренда нежилых помещений
Продолжаем вести нашу юридическую рубрику. Сегодняшняя тема — договор аренды нежилых помещений.
Договор аренды широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. В последние годы активно развивалось специальное законодательство об аренде, поскольку нормы ГК РСФСР 1964 г. о договоре имущественного найма (аренды) оказались явно недостаточными, а отчасти устаревшими, для урегулирования этого вида обязательств в условиях расширения прав и свобод участников гражданско-правовых отношений, снятия значительной части ограничений на круг объектов, которые могут быть предметом аренды. Новый же ГК РФ содержит немало новых положений.
Содержание договора аренды
Ст. 606 дает традиционное определение договора аренды, основным признаком которого является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. Однако в данной норме обращает на себя внимание тот факт, что понятия аренды и имущественного найма употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано в основном со сложившейся практикой их наименования в определенных кругах.
Кроме того, по общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество передается только в пользование, например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.
Объектами аренды могут быть недвижимое и движимое имущество: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. таким образом, приведенный в законе перечень не является исчерпывающим. Но в ГК впервые нормативно закреплен квалифицирующий признак объектов аренды — это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. непотребляемые (ст. 607 ГК).
Как видно из приведенной нормы, наем зданий и сооружений — это дифференцированный по видам имущества подвид аренды, которому посвящен п. 4 гл. 34 ГК. Ранее, в главе „Имущественный наем” ГК 1964 г., особенности аренды зданий и сооружений не были выделены в качестве самостоятельного раздела.
Ст. 650 ГК повторяет общее определение аренды, выделяя особый объект договора — здания и сооружения. Особенности вытекают из присущих им качеств недвижимости и назначения объектов: во-первых, неразрывна их связь с земельным участком, во-вторых, перемещение, как правило, технически невозможно. Поэтому была введена новая (в отличие от ГК 1964 г.) классификация одного из объектов — „здание” вместо „строения”. ”трачено понятие „нежилое помещение” как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием „строение” (понятие „нежилое помещение” как составная часть понятия „здание” употребимо, но по отношению к ним нормы п. 4 применяются лишь в случае, если стороны об этом специально договорятся). Отмеченные изменения ограничивают возможности аренды зданий и сооружений, так как понятие „здание” технически характеризует строение как капитальное, то есть, из его состава исключаются временные, переносные строения и строения облегченного типа без фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т.п.).
К нежилым относятся промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные здания, а также сооружения, используемые для других целей.
Договор аренды зданий или сооружений заключается в соответствии с функциональным назначением конкретных объектов аренды. Содержанием договора являются сама передача арендованного имущества и ее оформление. К ее оформлению закон (и общие положения об аренде — ст. 607 ГК, и особенные нормы — ст. 655 ГК) предъявляет повышенные требования: должны фиксироваться индивидуально-определенные признаки объекта, т.е. те же, что и в договоре купли-продажи недвижимости, в том числе данные, определяющие ее расположение на земельном участке, нежилое помещение в составе здания. При нарушении этого требования договор не будет рассматриваться как состоявшийся.
Стороны по договору — арендодатель и арендатор. Арендодатель — собственник здания, сооружения или его уполномоченный (например, Мингосимущество РФ). Заключению договора должно предшествовать четкое разграничение прав на сдаваемое внаем имущество, особенно при совместном владении объектом, возникающее в результате приватизации, продажи зданий (жилых и нежилых помещений) и сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах на это имущество третьих лиц.
В Едином государственном реестре прав зафиксированы право собственности и иные вещные права (право хозяйственного ведения, право оперативного управления) на каждый объект недвижимости арендодателя, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности гражданина и реквизиты юридического лица, адрес правообладателя, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.
При этом нельзя смешивать употребляемое в договорной практике понятие „балансодержатель” государственного или муниципального здания или сооружения с понятием „арендодатель”.
Балансодержатель — это хозяйствующий субъект арендодателя, его управляющий арендованным имуществом. Он эксплуатирует закрепленный за ним объект за счет собственных средств или средств, выделенных по смете. Он не наделен правом заключать договор аренды, его подписывает соответствующий уполномоченный орган по управлению имуществом — титулодержатель объекта (Мингосимущество РФ и соответствующий орган субъекта РФ, орган местного самоуправления).
Помимо предмета, существенным условием договора является срок предоставления объекта, хотя закон не выдвигает срок в качестве такого условия. В ГК не определены ни минимальный, ни максимальный срок аренды, но он предполагается как обязательный, само собой разумеющийся. Будет ли аренда долгосрочной или краткосрочной, решают стороны.
Третья существенная характеристика настоящего договора — оплата. Договор считается не заключенным, если сторонами не согласован вопрос о размере арендной платы, причем в письменной форме.
Если отношения аренды входят в предмет регулирования смешанного договора (например, о совместной деятельности), то соблюдение всех существенных условий аренды так же обязательно, как и при заключении самостоятельного договора аренды зданий и сооружений.
Отдельные субъекты РФ устанавливают для соискателя проведение аукционов или конкурсов (за исключением ряда организаций и обеспечения отдельных мероприятий) на право аренды зданий (нежилых помещений), находящихся соответственно в государственной или муниципальной собственности. Победитель аукциона (конкурса) заключает договор аренды в установленном порядке.
Помимо отражения в нем характерных для аренды отношений, договор учитывает норматив потребности в площади, оговариваются размещение рекламы на наружной части арендуемого здания (помещения), санкции за нарушение обязанностей сторон (пени), дополнительные условия досрочного расторжения и др.
Государственная регистрация
Новый Гражданский кодекс РФ и Закон РФ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” ввели понятие „государственная регистрация права аренды недвижимого имущества”. В связи с этим в правовой литературе появились высказывания о том, что государственной регистрации подлежит не только договор аренды недвижимого имущества, но и так называемое „право аренды” недвижимого имущества, являющегося предметом договора. Подобного рода высказывания нельзя признать обоснованными по причинам, изложенным ниже.
П. 1 ст. 131 ГК устанавливает общее правило, по которому государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, к числу которых „право аренды” не относится.
В соответствии с п. 6 ст. 131 ГК комментируемый Закон устанавливает лишь порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации. Закон не может своей нормой устанавливать государственную регистрацию „права аренды”, не предусмотренную нормами Кодекса. Кроме того, нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать нормам Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 2 ст. 3 ГК). Исходя из законодательно установленного приоритета норм Гражданского кодекса Российской Федерации над другими законами при расхождении между Гражданским кодексом и другими законами, следует руководствоваться нормами Кодекса.
П. 2 ст. 609 ГК установлено, что государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, а не „право аренды”. Кроме того, и в Законе о регистрации прав на недвижимость под термином „государственная регистрация прав” понимается не только государственная регистрация прав на недвижимое имущество, но и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 2).
В силу ст. 165 ГК несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Поэтому очень важно определить, какой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а какой — нет.
Согласно общему правилу, установленному ГК, любой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК).
Однако ГК содержит и специальные нормы, согласно которым договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок более года (ст. 651 ГК), а договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды и считается заключенным только с момента такой регистрации (ст. 658 ГК).
Поскольку ни Гражданский кодекс, ни земельное законодательство не содержат каких-либо специальных правил о государственной регистрации договоров аренды земельных участков, договор аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации в силу ст. 609 ГК независимо от срока договора.
В соответствии со ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимость с заявлением о государственной регистрации договора, совершенного в простой письменной форме, обращаются все стороны по договору. П. 1 ст. 26 Закона устанавливает для договоров аренды иной порядок обращения за регистрацией, согласно которому с заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды — как арендодатель, так и арендатор. Однако независимо от того, какая из сторон обратилась за государственной регистрацией, на государственную регистрацию следует представить все подлинные экземпляры договора аренды, сброшюрованные и подписанные сторонами, со всеми действующими приложениями, дополнениями, изменениями и одну копию договора.
В соответствии с п. 2 ст. 5, п. 2 ст. 13 Закона регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна только после осуществления государственной регистрации прав арендодателя в Едином государственном реестре прав.
Исключением из указанного порядка регистрации договоров аренды является регистрация договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности. Российским законодательством провозглашены разные формы собственности на землю, однако правовой механизм разграничения земель, находящихся в государственной собственности, до сих пор не выработан. Пробел в регулировании земельных отношений, связанный с отсутствием механизма разграничения земель, находящихся в государственной собственности, не позволяет произвести государственную регистрацию права собственности арендодателя земельного участка, находящегося в государственной собственности. В этом случае в подраздел II Единого государственного реестра прав вносится запись, свидетельствующая о том, что земельный участок находится в государственной собственности Российской Федерации. Эта запись не имеет регистрационного номера и не является регистрацией права.
Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности и расположенных в пределах городской черты (сельских населенных пунктов), выступают, как правило, администрации субъектов Российской Федерации, местные администрации либо уполномоченные ими органы.
П. 2 и 3 ст. 26 Закона содержат дополнительные требования к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию. К договору аренды в обязательном порядке должны быть приложены документы технического учета, описывающие предмет аренды. Если предметом аренды является здание или сооружение, то технический паспорт на них, как правило, уже имеется в деле правоустанавливающих документов и представляется дополнительно только в том случае, если в деле имеется паспорт, изготовленный более пяти лет назад.
При передаче в аренду части объекта недвижимого имущества к договору аренды должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, изготовленные организацией технического учета, давностью не более пяти лет, с определением части дома, части здания, нежилого помещения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
При передаче в аренду предприятия к договору аренды должны быть приложены перечни и описание зданий, сооружений с приложением технических паспортов организаций технической инвентаризации, земельных участков, оборудования и других основных средств, запасов сырья, топлива, материалов и иных оборотных средств, прав пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иных имущественных прав арендодателя, связанных с предприятием, прав на обозначение, индивидуализирующих деятельность предприятия, и других исключительных прав, перечни уступленных прав требования и переведенных долгов.
В случае, если в аренду сдается не весь земельный участок, а только его часть, на плане должна быть отмечена часть земельного участка, сдаваемая в аренду.
Ст. 1 Закона определяет аренду как ограничение (обременение) прав на конкретный объект недвижимого имущества. В соответствии с п. 6 ст. 12 Закона Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219, запись об аренде вносится в подраздел III соответствующего раздела Единого государственного реестра прав. При этом, если объектом аренды является помещение в здании, принадлежащем арендатору на праве собственности, запись об аренде помещения вносится в подраздел III раздела, открытого и сформированного именно для этого здания. Открытие самостоятельного раздела на помещение, входящее в состав здания, не требуется. Регистрация договора аренды и есть регистрация обременения прав арендодателя на весь объект недвижимого имущества, независимо от того, что в аренду сдана только часть объекта. | |
